我站在高崗上，遠處望，那一片綠波，海芒茫。”不少前幾年買房的年輕人，越發能體會張惠妹的這首《站在高崗上》。
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相較前幾年5%、6%以上的利率，不少地方的首套房貸利率已跌破4%并在不斷下探。提前還貸，似乎成了貸款者與銀行雙方的一場博弈，前者希望盡快提前還貸降成本，后者則希望前者慢點還或不要提前還。
在利率高點時買了房，當時卻不曾猶豫
與房貸利率相關的信息，無一不牽動人心。最近，央行銀保監會首套房利率新政、還款年齡延長、延遲退休、醫保改革、人口負增長等消息接踵而至，無論是否直接與房相關，都會讓人們聯想到房貸，聯想到幾年前自認為不算高點的房貸利率。
“2018年，5.88%”“2019年，5.83%”“2020年，5.4%”“2021年，6.37%”，多名前幾年購房的年輕人在接受澎湃新聞采訪時，都認為自己是在利率高點時買了房，但當時卻不曾猶豫。
“所有的年輕人都覺得自己買在了高點，在那個蓬勃向上的年份，誤以為這個世界是屬于他的。當年輕人掏空了口袋，卻發現夢想是一文不名的。貸款不可怕，但貸款跟裁員幾乎是前后腳來的。”于2019年在江蘇南京購房的80后小張向澎湃新聞表示。
小張直言，他們這代人受歐美文化影響很大，是看《老友記》成長起來的，篤信斷舍離，追求及時行樂。除了2008年的經濟危機，他們幾乎沒遇上過什么坎兒，是有史以來最敢貸款的一代，直到這波開始被教育。
首套房貸利率大幅下行
2022年以來，部分地區的按揭貸款利率接連下調。進入5月，先是央行、銀保監會宣布下調新發放首套房貸利率下限，由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）調整為不低于相應期限LPR減20個基點；隨后，5年期以上LPR超預期較4月下調15個基點，降至4.45%。這也是自LPR新機制建立以來，5年期以上LPR下調幅度最大的一次。此后，多地首套房貸款利率低至4.25%。
進入2023年，央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，明確新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。隨之而來的，是又一輪房貸“降息潮”，不少地方的首套房貸款利率已跌破4%，至3.7%甚至3.6%。
“房貸對年輕人意味著什么？其實，這意味著更多的機會和更少的自由。”90后小聞告訴澎湃新聞，如果她有房貸，可能會那么想。2020年，她在一座二線城市近400萬元全款買了一套房，目前沒有房貸。
也有在五線城市工作的小吳向澎湃新聞表示，當地房價低，父母出錢付了首付，自己還了一年商貸后全轉公積金貸款了，現在每月的公積金可直接沖抵房貸，也沒有房貸煩惱。如今結了婚，夫妻二人的公積金，其實還能支持再買一套房。
但多數年輕人沒這么幸運。幾年時間，各城市房貸利率紛紛下行，此前房貸利率超過6%的鄭州如今已出現了3.8%的首套房貸款利率。若貸款100萬元，按等額本息、30年期限計算，2.5個百分點的利率差則意味著月供存在1500多元的差額。
提前還貸不易，關注存量貸款會否降息
可見的是，存量房貸利率過高，或是當下百姓提前還貸的主因。多名90后人士向澎湃新聞表示，如果手頭有點錢，還是愿意去提前還貸的，利率相差太大了。但是，提前還貸不容易。
如大街小巷上四處播放著的《孤勇者》中所唱：“愛你破爛的衣裳，卻敢堵命運的槍。愛你和我那么像，缺口都一樣。”缺什么？錢。
85后小程在談及是否會提前還貸時直言，不關注，因為沒錢。
“我覺得房貸對我沒有啥特殊含義，但如果我有錢肯定提前還掉。”90后小于此前在合肥購買首套房時的利率為5.88%，他直言，現在利率太“背刺”（編按：“背后一擊”，該詞出自游戲當中，也指購買游戲一段時間后，游戲降價甚至免費了，等于給玩家背后刺了一刀）存量房了，也去了解了提前還貸的情況，得去銀行預約，還得強硬點。如果銀行拖著，不怕費事就說要打電話去銀保監投訴，這樣就能提前一些，不至于排隊到半年后。
2月10日，中國人民銀行公布的數據顯示，1月份人民幣貸款增加4.9萬億元，同比多增9227億元，創下有統計以來單月信貸投放最高紀錄。但從結構上看，企事業貸款表現強勁，居民部門貸款持續疲軟，占全部新增貸款的比例僅為5%，顯示居民部門持續去杠桿的現象仍在持續。
央行2022年第四季度城鎮儲戶問卷調查則顯示，去年第四季度，全國50個城市2萬戶城鎮儲戶的收入感受指數、收入信心指數、就業預期指數等均環比下降。去年四季度的收入感受指數為43.8%，比上季下降3.2個百分點。其中，10.8%的居民認為收入“增加”，比上季減少1.3個百分點，65.9%的居民認為收入“基本不變”，比上季減少3.8個百分點，23.3%的居民認為收入“減少”，比上季增加5.2個百分點。收入信心指數為44.4%，比上季下降2.1個百分點。
收入預期不穩定、投資收益下行、LPR多次下調等，使得越來越多的人開始關注提前還貸。但這些人的貸款，均為存量房貸。存量房貸利率能不能調整，這個話題略顯敏感。此前，銀行業人士多明確表示，存量房貸款利率不可能調整。如今，有銀行業人士向澎湃新聞表示，這幾個月較為“真空”，再等幾個月看看，不知道是否會有相關的政策出臺。也有專家學者撰文認為存量房貸利率的調整條件已經成熟。
不過，對銀行而言，無論是提前還貸還是調整存量房貸利率，都會造成自身的經營壓力。對于當下的提前還貸行為，一家國有大行人士此前向澎湃新聞表示，房貸收益對于銀行來說是一筆長期穩定的生息資產，如果都紛紛提前還款，會影響銀行對長期資產的計劃安排。
亦有銀行業人士告訴澎湃新聞，銀行不希望房貸業務下降太快，同時也不希望自己已經鎖定的收益或有較高收益的優質資產受到太大影響。
借助消費貸、經營貸置換房貸存在多重風險
就整體貸款利率看，各地的企業貸款利率屢創新低，個人經營貸、消費貸等利率也保持低位。例如，去年12月，北京新發放企業貸款加權平均利率為3.09%，再創統計以來新低；2022年12月，上海企業貸款加權平均利率為3.59%，比上年末下降62個基點。春節前后，各大銀行業務員紛紛開始推銷個人信用貸、消費貸業務優惠活動，不少銀行的利率低于4%。
而與之相比的個人住房貸款利率，雖有下調，但與上述貸款之間的利率仍有差距，存量貸款利率則差距更大。
出于對當前收入、未來工作以及經濟預期的考量，小張在這幾年間多次提前還貸，截至目前已提前還貸175萬元。她向澎湃新聞表示，當年的貸款利率是5.83%，但那一年可以輕松的買到年化7%的安全的理財產品。2020年之后，全球經濟進入新周期，鋪天蓋地的裁員新聞也出來了，所以現在能提前還一點是一點。
針對當下貸款利率下行的趨勢，一些人打起了消費貸、經營貸置換房貸的主意。也正因如此，一些中介也在力推此類業務，稱可以節省成本。
要注意的是，并非所有人都能承受住房貸轉經營貸、消費貸的潛在風險。況且，中介在幫助操作相關轉貸時，自身的訴求也是收取中介費。不過，雖然業務不合規，但房貸利率差過大的現狀，使得一些人愿意冒險嘗試。
根據監管規定，經營貸、消費貸都會約定明確的資金用途，“轉貸”后，若銀行發現貸款人未按約定用途使用相關貸款資金，可以按照貸款人違約而要求提前收回貸款并會影響個人征信等。在期限方面，房貸的時間較長，而消費貸、經營貸的期限較短，且多要求一次性歸還本金。若貸款人無穩定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產生資金鏈斷裂風險。
近幾天，一則“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的新聞又沖上熱搜榜，這也說明了房貸在貸款期限上的優勢。根據相關報道，有銀行正式將個人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調整至80歲，即便是年滿50周歲的購房者，只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請房貸。
然而，在當下新房和二手房貸款需求雙雙疲軟之際，這一消息在年輕人中獲得的反饋卻并不一致。有人在相關微博下評論稱，“為了套房奮斗到80歲？”更多的人，則關心的是——提前還貸如何退潮？何時才能上車？
